沖縄県那覇市の税理士、渡嘉敷です。

不動産所得の損益通算

アパート建築がブームのようで、沖縄県もあちこちに新しいアパートが建てられています。

アパートのオーナーになると、家賃収入があるので「不動産所得」が発生します。

不動産所得が赤字になると、他の所得（給与所得や事業所得）と損益通算できるので、これが節税になるというのが宣伝文句になっていますね。

ところが、ここで注意しないといけないことがあります。

不動産所得が赤字の場合

支払利息は原則として全額必要経費になります。

ただし、これは不動産所得が黒字の場合であって、赤字になると支払利息が必要経費にならない場合があります。

赤字のうち、土地等を取得するために要した借入金利子に対応する金額は損益通算できません。

したがって、不動産所得が赤字の場合には、土地等の負債利子がいくらになるのか計算を行い損益通算できない金額を求める必要があります。

▼計算式

「その年分の建物等と土地等を取得するために要した負債利子の額」×「土地等を取得するために要した負債の額／建物等と土地等を取得するために要した負債の額の合計額」

まとめ

不動産所得は、

1. まず黒字であるか赤字であるか所得金額を計算
2. 黒字であれば支払利息の計算は必要なし
3. 赤字であれば、上の計算式で求めた金額を赤字額から差し引く

という段取りになります。

例

土地等の取得に係る借入金の利子が50万円・・・(1)

不動産所得の収入金額が400万円

不動産所得の必要経費が430万円

不動産所得＝400万円−430万円＝▲30万円・・・(2)

(1)が(2)を超えるため、不動産所得は▲30万円　→　０円となり他の所得と損益通算できなくなります。